租金管制有效嗎?《Do rent controls work?》
Dec月 2018年 企劃室 - 大管家
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租金管控的想法被認為有助於解決房市問題。紐約市長白思豪(Bill de Blasio)大力推動穩定租金公寓(rent-stabilised apartments)的租金凍結政策。在倫敦,幾位未來市長醞釀要在倫敦引進某種形式的房租控管。為何房租管制會受到歡迎,這又會有用嗎?
 
各種形式的租金法規,例如規定房租上限,或是規定某段時間中,租金只能調高多少來穩定租金。支持者認為,這樣的限制可確保普通薪資的人不會因為房租高漲而被迫離開都市。在德國,如果房租比類似的物件高出20%可能構成違法。約有50%的德國人租房子渡日;幾乎90%柏林人可以住在令人愉悅寬敞的公寓。
 
2004~2014年以25~34歲成年人為首的英國家庭租屋率從22%上升到44%。2010~2013在西雅圖雅房的房租上漲近11%。富裕國家房租高漲,讓他們對租金管制很有興趣。支持房租管制者認為租金管制能讓租屋者、出租者間傾斜權力平衡。那些較低收入的家庭,不會因屋主欲推動該區域的中產階級化而被踢出去。但某些經濟學家不同意,他們推測設定價格上限將會減少房地產市場的供給。當價格被限制,屋主就比較不想修復、或出租地下室房間,或興建新的出租物件。供應緩慢成長實際上加劇了價格危機。
 
住房需求上升城市,例如倫敦,紐約和西雅圖,更有效的政策就是建造更多住房。過去每年英國興建房屋的數目,在1968年達到最高峰(興建了352,540間房屋)。但自2008年起城市邊緣地「綠化帶」緊縮限制了成長,同時許多房地產開發商坐看土地價值成長,倫敦政經學院Kath Scanlon說,德國房屋興建率甚至更低,其他人也呼籲多興建一些低成本住宅。
 
在台灣,本專欄《「租房」優勢已失,續租嗎?》(註1.)則提過若現有房租與期望購屋的月租金已接近償貸本利攤還金額,亦具充裕自備款,乾脆考慮購屋。我們多次提到在飽和發展的都會區,晚移入者發展報酬率會低於前人!不如先到市區外圍卡位居住,隨著時間推演都市慢慢擴大,所居住的地區未來也會變成繁華的市中心。
 
 
 
 

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