台灣房市近年呈現出一個耐人尋味的現象：即使央行持續升息，市場卻仍然出現「價升量縮」的格局。背後的關鍵推手，正是被稱為「鎖定效應」（Lock-In Effect）的市場機制。

 

低利貸款的隱形枷鎖

    2020–2021年間，台灣房貸利率一度跌至 1.3%～1.5% 的歷史低點，許多家庭因而綁定了超低成本資金。隨著央行自 2022 年起啟動升息循環，目前新貸利率普遍來到 2% 以上，部分甚至落在 2.4%～2.8%。這意味著：屋主若賣掉房子再買，就必須承擔更高利率，等於自動放棄原本的「低利金鑰匙」。於是，多數人選擇繼續持有，形成「被鎖住」的局面。

 

供給面：屋主惜售，市場物件減少

    這種利率差距，使得本來可能釋出的換屋族與投資型物件停滯不動，市場流通的供給明顯收縮。特別是在雙北與新竹，屋主寧可出租或觀望，也不願降價拋售。當供給端被束縛，市場自然變得稀缺。

 

需求面：剛性需求與資金支撐

    台灣雖進入少子化，但科技業聚落仍維持穩定剛需。再加上股市表現亮眼、資金偏好不動產作為避險，需求並未大幅下滑。
在「供給少、需求在」的條件下，房價反而被支撐住，甚至持續走高。

 

市場結構：價升量縮的常態化

    二手屋市場的流動性因鎖定效應而明顯下降；新成屋則因土地成本與營建成本高漲，建商無明顯讓利。結果就是成交量持續萎縮，但房價指數卻穩步上升——典型的「價升量縮」。

 

國際比較：美國的數據驗證

    根據美國房屋金融署（FHFA）的研究（註1），當市場抵押貸款利率比舊貸高1% 時，屋主出售房產的可能性下降約18.1%。這種「抵押貸款利率鎖定」在2022Q2至2023 Q4間，導致美國房市少了133萬套交易，光是2023年第四季，銷量就下跌57%。更關鍵的是，供給受限推升房價5.7%，抵消了利率上升本應造成的-3.3% 跌幅。這與台灣當下「高利率卻高房價」的情況，形成了高度呼應。

 

被忽視的「摩擦」

    房市的特殊性，在於其高度的不可移動性、龐大的交易成本，以及與家庭財富的深度綁定。當利率環境改變，人們不僅在房屋買賣上被「鎖住」，連帶也限制了搬遷、換工作、資產重分配、甚至財富傳承的彈性。對於財富積累較少的借款人來說，這種限制尤為沉重，因為他們往往缺乏選擇出售或調整時機的能力，最終加劇了社會不平等。

 

結語：台灣的「越鎖越貴」困境

台灣房市正步入鎖定效應的典型循環：

•   低利舊貸戶不願出售 → 供給收縮
•   高利新貸戶承壓 → 需求仍在
•   結果：成交量縮小，但房價被撐住甚至上升

    這種「隱形供給約束」解釋了為什麼高利率下，房價不跌反漲。從政策面來看，如何兼顧金融穩定與住房負擔能力，避免鎖定效應惡化不平等，將是台灣房市接下來最值得關注的課題。

 

關鍵字：房屋、利率、鎖定效應、房價、抵押貸款、貨幣政策

 

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註1. Batzer, Ross、Doerner, William M.、Coste, Jonah 和 Seiler, Michael，《抵押貸款利率上升的鎖定效應》（2024年3月18日）。可在SSRN取得：https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=5021709