為何我的房子漲價了?高房價與貨幣供給關係
Jan月 2018年 企劃室 - 大管家
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在網路上看過這樣的故事,A在台北黃金地段買了一坪100萬、一戶100坪的豪宅,並透過人脈關係向銀行超貸3億買了3戶。多年過去,結果A的房子最高漲到一坪300萬,他順勢賣了其中2戶,得款6億,連本帶利還銀行3億多。接下來他不僅持有一戶免費的豪宅,手頭還有2億多的現金,幸福人生就此展開….。

 

思考一下,A的房子為什麼漲價?這戶免費豪宅跟現金是怎麼來的?!

 

過去,前行政院長陳冲曾意有所指地說,貨幣「已經擴張到某個程度」;台灣房價現在的情況,「跟貨幣供給不能說沒有關係」。(註1)

 

從〈貨幣數量論〉來看,Irving Fisher1911年在其代表作《貨幣購買力:其決定因素及其與信貸、利息和危機的關係》中提出現金交易方程式。指出,在商品交易中,買者支出的貨幣總額總是等於賣者收入的貨幣總額,如以M代表貨幣供應量,以V代表貨幣流通速度,以P代表物價水平,以T代表社會交易量,則:

MV=PT

Fisher認為M由現金和活期存款組成,因而:

M=M1十M2

V=V1十V2

Fisher認為,在P、T、M1、M2、V1、V2這六個因素中,T、V是比較穩定的,是個常量,因為工商業的發展取決於自然資源和技術情況,不決定於貨幣的數量,雖然影響貨幣流通速度的因素很多,但主要是人們的支付制度和支付習慣,而且二者是相對穩定的;M、P是不穩定的,是個變數,因為M是由貨幣管理當局控制的,而在T、V相對穩定的情況下,P不能不受M的影響。他指出,在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下,物價水平隨流通貨幣量的變動成正比例變動。貨幣數量決定著物價水平,而不是物價水平決定著貨幣數量。

他還分析了貨幣數量與物價水平這一因果關係的傳導機制,指出:從貨幣量的增大到物價水平的上升有一個過渡時期,有許多短變動。在過渡時期一定的階段上,M和P都在增大,但不會按同比例增大,P的上升相對地會大於M的增加。利率的變動會滯後於物價變動,當M停止增長或雖然繼續增長但增長率有所降低時,物價上漲幅度縮小,但利率仍然高昂,這樣實際利率便上升。而實際利率上升,會影響企業信貸規模和資金周轉,從而影響物價水平。(註3)

以下我們整理「貨幣數量理論」重點

圖1/君鑑機構製表

 

貨幣供給與高房價的影響關係不僅發生在台灣,英國《金融時報》2017年5月初引述數據說,中國2004年至2013年這十年間,一、二線城市的房價增長率為17%,遠高於11%的可支配收入增長率和9%的工資增長速度,而同一時期的土地價格漲速高達26%。接著金融界知名人士公開表示,中國房價高原因來自貨幣長期以來印錢規模大,貨幣擴張過大,所以造成房價高漲。

曾任職多所國立大學經濟學系教授的吳森田,在他〈所得、貨幣與房價-近二十年台北地區的觀察〉論文中也證實提出:

「以本研究所特別關切的兩個變數—貨幣供給量與預期增值率—而言,其實證結果卻完全符合作者預期,證實了過去二十年間台灣地區貨幣供給量的變動以及人們根據以往經驗所形成的對未來房價與物價的預期心理乃是台北地區房價之所以飆漲的主要原因。至此,作者在本文中所作有關此二變數與房價變動之關係的假說,已完全獲得驗證。」(註2)

 

以下我們來看看台灣這25年(1990~2014)貨幣數量與GDP變化,如圖2顯示這25年來GDP,M2(貨幣存量)與M2/GDP之關係。我們發現這25年台灣GDP增量是3.58倍,但M2(貨幣存量)的增量是6.07倍。也就是M2(貨幣存量)增量遠大於GDP增量。

圖2/君鑑機構製表

由〈貨幣數量論〉中得知M2/GDP應該要為一定數(或接近定數)。但由1990年M2/GDP=1.38增長到2014年為2.34(如圖3)
貨幣增量速度是大於GDP的年度增量,也就是貨幣的貶值速度比我們想像的快。
 
圖3/君鑑機構製表

我們再來計算這25年的年度複合成長率,其計算方式為圖4。結果為台灣過去25年的貨幣發行年增量是複合7.8%。證實前行政院長陳冲所言的台灣房價現在的情況,「房價跟貨幣供給不能說沒有關係」。

圖4/君鑑機構製表

由以上分析,我們得知房地產上漲的一個重要因素是「貨幣的超額供給」。

 

原文出處:

《註1》好房網News

news.housefun.com.tw/news/article/380032106420.html

《註2》〈所得、貨幣與房價-近二十年台北地區的觀察〉/ 作者:吳森田

住宅學報.第二期.民國八十三年一月.學術論著.第49頁-65頁

JOURNAL OF HOUSING STUDIES NO. 2, JAN. 1994 RESERACH pp.49-65

《註3》

圖表數據資料來源:中華民國統計網 www.cbc.gov.tw

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